青客公寓将赴美IPO,但无法提振“滞胀”的长租公寓行业

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2019-12-04 07:22:03
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主题地图@ vision china的来源

在破产的哀号中,青科公寓很可能成为第一个在中国成功上市的长期租赁公寓品牌。

东部时间10月7日,青科公寓正式向美国证券交易委员会提交招股说明书,拟以广告(美国存托股票)的形式筹集至多1亿美元。摩根士丹利和CICC将共同担任此次ipo的承销商。

根据招股说明书,此次ipo筹集的资金用于扩大所覆盖的公寓和房间数量,投资于技术和基础设施,并用于一般运营目的。

与谣传在美国上市的蛋壳公寓相比,青科公寓似乎是海外上市的第一批长期公寓。然而,与此同时,河南的月如公寓和杭州的郭昶公寓近日却如雷贯耳。

对于陷入困境的行业来说,青科公寓提交招股说明书可能不会给市场带来更多信心,但仍是无尽的反思。

据公开信息,青科公寓成立于2007年,并于2012年正式启动公寓租赁业务。

青科接受了新西兰风险投资公司的天使投资,先后接受了达晨、赛富、辛凯资本、摩根士丹利等机构的投资。截至2018年,丙轮融资完成,青科公寓四轮股权融资总规模超过1亿美元。

资料来源:七星报

据报道,清客公寓主要面向20至35岁的年轻城市租户。它们主要是分布式公寓,提供1000至2000元的统一装饰产品。截至2018年12月31日,青科公寓在上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京和嘉兴等6个城市共有91234间客房。

然而,就住房存量比率而言,上海是年轻游客最重要的市场,拥有6万多套住房。

青科公寓的布局

根据青科公寓提交的招股说明书,截至2018年12月31日,青科公寓的复合年增长率达到114.4%。2017财年和2018财年的收入分别为5.22亿元和8.89亿元,2019财年前三季度的收入超过2018财年的8.98亿元,同比增长51.435%。

事实上,与其他分散的长期公寓相比,清客公寓在模式上没有什么不同。尽管青科在过去几年里保持了良好的增长,但一直未能盈利。

根据招股说明书,青科在2017和2018财年处于亏损状态,净利润分别为-2.45亿元和-4.99亿元。截至2019年6月30日,青科在2019财年前三个季度的亏损为-3.73亿元,同比增长16.72%。

仅看今年的数据,青科2019年第二季度的经营亏损为1.21亿元(约合1765万美元),上季度为1.03亿元,去年同期为1.17亿元。营业利润率为-39%,而去年同期为-51.5%,上一季度为-35%。

显然,尽管在能够与蛋壳竞争之前提交了招股说明书,但青科公寓未能解决持续亏损的问题。

事实上,尽管青科公寓提交了招股说明书,但这并不意味着其ipo将一帆风顺。

从wework暂停ipo可以看出,资本市场将不再为没有盈利的企业提供金融支持。

对此,摩根士丹利首席美国股票策略师迈克威尔逊(mike wilson)表示,wework首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。威尔逊说,“投资者已经表明,他们不再愿意为过度投资买单。”在此之前,美国股市一直在为无利可图的首次公开募股支付令人瞠目的估值。

wework首次公开募股的失败可能会影响青科公寓的首次公开募股,后者也未能盈利。

此外,从青科公寓提交的招股说明书中可以看出,青科未能摆脱以亏损换取市场的增长模式,缺乏有效的造血能力。为了满足巨大的资本需求,青科主要依靠金融租赁、租赁贷款和银行等金融机构提供的信贷额度等方式提供资本支持。

2018年,经营了3年多的长期租赁公寓市场遭遇“雷雨”。由于大多数企业急于争夺市场份额和住房数量,他们忽视了对内部组织结构的管理和控制以及对经营模式的完善,一般在资本链上存在问题。

在过去的一年里,许多品牌的父母租赁的公寓,包括乐嘉、友爱、杭州丁家、上海玉建和北京袁浩恒业,都因资金链断裂和租金贷款等问题而关闭。

然而,过去一年左右的雷暴充分表明,在监管相对缺失的时候,在提倡规模经济的轨道上,长期租赁公寓是大多数参与者的选择。

就在青科提交招股说明书前后,河南月如公寓和杭州郭昶公寓也相继开始雷雨天气,行业阴云密布。如何平衡规模和成本控制仍然考验着赛道上的每个球员。(本文从钛媒体开始,作者/高梦阳)

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